近两年火爆的(de)创新产品公募(mù)REITs进入(rù)密(mì)集分红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除(chú)息(xī)日(rì)，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比(bǐ)例(lì)稳定分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产品，平均分(fēn)红(hóng)比例(lì)接(jiē)近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表示，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类产品长期投资价值，通过(guò)观测经营活(huó)动现(xiàn)金流、可供分配现金等指标，也是观(guān)察REITs项目底层资(zī)产运营(yíng)情况的“窗(chuāng)口(kǒu)”。他们也提醒普通投资者(zhě)注(zhù)意，与产权(quán)类项目相比，特许经营REITs项目在(zài)经营权(quán)到期后不再产生现(xiàn)金收益，特(tè)许经(jīng)营权(quán)分红目(mù)前已包含(hán)了利润分配和本金的归还(hái)，在选择投资标的时应了解资产(chǎn)类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近(jìn)日(rì)7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际(jì)分配情(qíng)况尚未公布。整(zhěng)体来(lái)看，公(gōng)募REITs呈现出了高比例(lì)的稳定(dìng)分红，15只公告(gào)2022 年可(kě)供(gōng)分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金(jīn)额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部(bù)分分配(pèi)比例(lì)在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负责人(rén)对此表示，投资公募REITs的(de)主要收益来源(yuán)为(wèi)持(chí)有期分红收益(yì)，以及基金(jīn)份额交(jiāo)易价格的变化。基金份额(é)二级市场价格(gé)受到公募REITs资产运营情况及市场因素的综合影(yǐng)响，较易引起(qǐ)波动。与此相比，基金分红预(yù)期则更有规律可(kě)循。公募REITs的分(fēn)红主要来自(zì)基础设施资产的经(jīng)营现金流，投(tóu)资(zī)人通过基金募集材料(liào)和(hé)信息披露文件(jiàn)，结合(hé)行业及市场(chǎng)情(qíng)况，可(kě)以分析(xī)基础设施项目的经营业绩，作(zuò)为进行投(tóu)资决(jué)策的(de)重要参(cān)考。

　　“相对于基(jī)金份(fèn)额二级市(shì)场价(jià)格变化导(dǎo)致的浮盈或浮(fú)亏，分红作为基金份额持(chí)有(yǒu)人实(shí)际获得(dé)的(de)现金收益(yì)，对于长期投资者更具参考价值。”中(zhōng)金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运(yùn)营高级副总(zǒng)监李华(huá)平也表示，根(gēn)据(jù)《公开募集基础设施证券投资基(jī)金指引（试行）》及相关法规要求，基(jī)础设施基金应(yīng)当将(jiāng)90％以(yǐ)上(shàng)合并后(hòu)基金年度(dù)可分配金额以现金(jīn)形式a5a6b5b6纸尺寸对比，a5b6纸多大分(fēn)配给投资者，强制分红机制是公募REITs的主要特(tè)征之一，稳定的分红机(jī)制体(tǐ)现出REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中航基金也认(rèn)为，从投资角度来(lái)看，基础(chǔ)设(shè)施公(gōng)募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市(shì)场价(jià)格反映这类产品“股性”的一面(miàn)，分红体现了这类(lèi)产品的(de)“债性”特(tè)点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债券派(pài)息，但不等同于(yú)债券的固(gù)定利(lì)息回(huí)报，而是(shì)由可供分配现(xiàn)金决定。

　　从(cóng)机构投资者的角度来看，一(yī)方面是公募REITs丰富了机构投资者(zhě)的投资品(pǐn)类，为资产配置多元(yuán)化(huà)提供抓(zhuā)手，具有较强的配置价(jià)值。另一方面，公募REITs的分红能(néng)够帮(bāng)助(zhù)机(jī)构投资者(zhě)稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过(guò)分(fēn)红(hóng)获取相对于投资(zī)债券(quàn)相对高(gāo)的收益性，在有(yǒu)效控制风险的前提(tí)下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋为安”外，市场对于未来分(fēn)红水(shuǐ)平的(de)预(yù)期，也是影响(xiǎng)REITs基金(jīn)二级市场(chǎng)价格走势的关键因(yīn)素之一。

　　从(cóng)近(jìn)期公募(mù)REITs的二级市场表现(xiàn)看，截至(zhì)4月(yuè)21日(rì)，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债券(quàn)宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产品受宏观(guān)经济的影响，可分配金(jīn)额完成率不达(dá)预期(qī)，一(yī)定程度上影响了公募REITs二级市场的价格(gé)。”李华平称，公募REITs二级市(shì)场的价(jià)格波动(dòng)受多重(zhòng)因素的影(yǐng)响，投资收益是(shì)影响REITs二级市场价格的主要因素之(zhī)一，而稳定的分(fēn)红有利(lì)于吸引投资者(zhě)参(cān)与公募REITs二级市场的投资。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关(guān)负责人也表示，近(jìn)期经济预期恢复，一方面市场热点呈(chéng)现向(xiàng)股票和债券回(huí)归(guī)的(de)过程；另一方面，基础设施(shī)项目的经营业(yè)绩相对经济活力的改善有一定的(de)滞(zhì)后(hòu)性。

　　此外(wài)，公(gōng)募REITs在分红除权日，将对基金份额的开(kāi)盘指(zhǐ)导价做调减处理(lǐ)，调减金额根据单位基金份额(é)的分红金额进行计算。除权(quán)操作是对(duì)分红前后基金份(fèn)额净值变化的修正，使投资人在基金分红前后均可以获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可(kě)增强投(tóu)资者(zhě)长期投资的信心，同时(shí)需结合持有产(chǎn)品的特性，关(guān)注(zhù)二级市场扰(rǎo)动(dòng)对整体收(shōu)益的影响(xiǎng)程度。”中航(háng)基(jī)金相关人(rén)士(shì)也(yě)称。

　　特许经(jīng)营权分红包括利润分(fēn)配和本金归(guī)还

　　普(pǔ)通(tōng)投资者应了解底层资(zī)产情况

　　多(duō)位业内人士(shì)还提醒(xǐng)，与现有公(gōng)募基金分红前提(tí)是本金之上的(de)增值部分不同(tóng)，特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)REITs基金运作(zuò)期(qī)间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是本金与增值两个部分，两(liǎng)个(gè)部分(fēn)之间的比例是变动的，与现有公募基(jī)金分红差异很大，大(dà)多(duō)数普(pǔ)通(tōng)投资(zī)者可能把“分派”金额误认为是(shì)持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年(nián)等合同年限到期后基金价值面临极(jí)大不确(què)定性，这是该类(lèi)投资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目(mù)前公募REITs主要有(yǒu)特许经营权类和产权类(lèi)两大资产类(lèi)型，持有产权类产品的收(shōu)益(yì)主(zhǔ)要包括(kuò)每年(nián)的现金分(fēn)红及(jí)资产增值的收益，而持有特许经营类产(chǎn)品(pǐn)的(de)收益主要来自(zì)项目(mù)每年的现金(jīn)分红。其(qí)中，特许(xǔ)经营权类(lèi)资产的分红包括了利润分配和本金的(de)归还，两者的比(bǐ)率也是(shì)变动的，对特许(xǔ)经(jīng)营权类资产的公募(mù)REITs可以内部收益(yì)率(lǜ)（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通(tōng)投资者在选择投资标的时，应了解公募REITs底(dǐ)层资产的类型(xíng)。

　　中航(háng)基金也(yě)表示，从细(xì)分来看，各(gè)类公募(mù)REITs分红(hóng)因(yīn)底层资产属性不同而形成区别(bié)。特(tè)许经营权(quán)类的公(gōng)募(mù)REITs产品(pǐn)因其分红(hóng)相(xiāng)当于包含“本金+收益”，分(fēn)红相对较多(duō)，债性偏强。而产权类的公募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看重底层资产的(de)价值增值，所以(yǐ)相对股性偏强。普(pǔ)通投资者在选择公募(mù)REIT时，需要(yào)考(kǎo)虑(lǜ)底层资产属性，对所(suǒ)选择产品(pǐn)的二级市场价格和分红有合理预期。

　　中金基金(jīn)相关负责人也认(rèn)为，与产权(quán)类项目相比，特许经营项目在(zài)经营(yíng)权到(dào)期后不再(zài)能产生现金收(shōu)益，因(yīn)此将可供分配金额的分配理解为“分派”比“分红”更加(jiā)准确。基于这个特点(diǎn)，剩余经(jīng)营期限较短(duǎn)的特许经营项(xiàng)目，通常具备更高的分派率水平。对(duì)于剩(shèng)余期(qī)限较(jiào)长的特许经营权项(xiàng)目，即(jí)使分派率相对较低，也有足够年限收回本(běn)金(jīn)并取得收(shōu)益。

　　中(zhōng)金基金(jīn)该负责(zé)人提醒投(tóu)资者注意，特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权项目(mù)的(de)分派(pài)金(jīn)额包含了投资本金，在不进行扩募的(de)情况下，基金(jīn)份额单(dān)价随着分派(pài)进度(dù)逐年(nián)下降是正常现象，投资(zī)特许经营(yíng)权REITs的收(shōu)益来自项目剩(shèng)余期限(xiàn)产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经(jīng)营项目相比，产权类项目的土地或建筑(zhù)的剩余使用年限一般(bān)较长(zhǎng)，再加上到(dào)期后通过(guò)对建(jiàn)筑的(de)更(gèng)新(xīn)改造或补缴土地出让金等追(zhuī)加投资，有机(jī)会进一(yī)步延长经(jīng)营期限。这种类似永续经营的假设反(fǎn)映在基(jī)础(chǔ)资(zī)产的(de)估值上，使产权(quán)类(lèi)REITs具备(bèi)更显(xiǎn)著的资产投资属性。”该(gāi)负责(zé)人称。

　　观测(cè)内(nèi)部收益(yì)率等指(zhǐ)标

　　评(píng)估(gū)项目底层(céng)资产运营情况

　　在(zài)基金分红的时点，多位业内人(rén)士还表(biǎo)示，在产品分红期，投资者可(kě)以(yǐ)观测经营活动现金流、可供分配(pèi)现金、内(nèi)部收益率(lǜ)等指标，来(lái)观(guān)察和(hé)评估项目底(dǐ)层资产的运营(yíng)情况。a5a6b5b6纸尺寸对比，a5b6纸多大>

　　中航基金表示(shì)，年报(bào)指(zhǐ)标(biāo)中，跟现金(jīn)相关的指(zhǐ)标(biāo)有(yǒu)两个：一(yī)是(shì)年报中披露的经营(yíng)活(huó)动(dòng)现金流，二(èr)是(shì)可供分(fēn)配现金，二者存在本质性区(qū)别。经营活动产生(shēng)的(de)现金(jīn)净流量是指企业(yè)经营(yíng)、筹资(zī)、投资产生的现(xiàn)金(jīn)流，基(jī)于企业本身经(jīng)营活动产生；可供分配的(de)现金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金(jīn)影响(xiǎng)利润表的(de)项目进(jìn)行调整，加期初现金，最终(zhōng)得到的账面现金(jīn)。

　　李华平(píng)也表(biǎo)示，公(gōng)募REITs作(zuò)为资产配置新选择，投资(zī)价值体现在(zài)相对(duì)股(gǔ)债(zhài)市场独立的资(zī)产配置(zhì)功能，比较适(shì)合长期持有。建议投(tóu)资者对经(jīng)营权类的资(zī)产可以更多关(guān)注内部收(shōu)益率的高低，对(duì)产权类的资产更多关(guān)注(zhù)分派率高低。因为公募REITs可(kě)分配收益主(zhǔ)要来(lái)自底(dǐ)层资产(chǎn)的经营净(jìng)现(xiàn)金流，所以底(dǐ)层资产运营(yíng)情(qíng)况直接影响投资回(huí)报，投(tóu)资(zī)者可综合(hé)考虑(lǜ)原始权益人综合实力、运营管理机构实(shí)力、公(gōng)募基(jī)金(jīn)管理人(rén)实力等多重因(yīn)素来选(xuǎn)择(zé)投(tóu)资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集(jí)分红期(qī)，由于分红交易带来的短期(qī)博弈机(jī)会仍(réng)在，叠加(jiā)此前市场接连回调，建议(yì)投(tóu)资者(zhě)关(guān)注有基本面支(zhī)撑、填权效应相对明显、同时分红规模较为(wèi)可观的个(gè)券(quàn)。

　　“公募REITs的招募(mù)说明(míng)书(shū)均(jūn)会(huì)载明REITs在发行首年及(jí)次年的可供(gōng)分配金额预测。投资者(zhě)可以将REITs的实际分红金额与募集材料中披露预测进行比较(jiào)分析，结(jié)合经济及市场的实际(jì)环境(jìng)，对(duì)基础a5a6b5b6纸尺寸对比，a5b6纸多大设施项(xiàng)目(mù)的运营业绩及REITs的管理能(néng)力进行判(pàn)断。”中(zhōng)金基金上述负责人也称。

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